La planimetria catastale non basta
Il catasto descrive l'immobile ai fini fiscali. La regolarità edilizia si verifica invece confrontando lo stato attuale con i titoli depositati presso il Comune. Le due verifiche sono collegate, ma non sono intercambiabili.
Come si svolge la verifica
- Raccolta dei titoli edilizi, delle planimetrie e degli atti disponibili.
- Accesso agli atti quando la documentazione comunale non è completa.
- Sopralluogo e rilievo dello stato attuale, se necessario.
- Confronto tecnico e individuazione delle differenze.
- Relazione delle criticità e indicazione dei possibili percorsi di regolarizzazione.
Il momento migliore per controllare è prima. Scoprire una difformità pochi giorni prima del rogito riduce le alternative e aumenta la pressione su tutte le parti.
Quali differenze possono emergere
Tramezzi spostati, finestre o porte modificate, verande, ampliamenti, cambi d'uso, pertinenze non rappresentate, sagoma diversa, altezze non coerenti o intestazioni catastali da allineare. Non tutte hanno lo stesso peso e non tutte si risolvono nello stesso modo.
Domande frequenti
La verifica è obbligatoria per vendere?
Gli adempimenti dipendono dall'atto e dal caso concreto. Una verifica tecnica preventiva resta comunque lo strumento più utile per evitare che criticità documentali emergano a trattativa avanzata.
Se catasto e stato reale coincidono, l'immobile è regolare?
Non necessariamente. Occorre controllare che anche il titolo edilizio comunale corrisponda allo stato attuale.
Quanto tempo richiede?
Dipende dalla disponibilità dei documenti e dai tempi di accesso agli atti del Comune. Dopo l'esame iniziale è possibile stimare le attività necessarie.